Разработка концепции логистического парка

19.10.2018

Как все начиналось

В середине 2018 года по рекомендации от нашего давнего клиента к нам обратился руководитель подразделения одной крупной инвестиционной группы. Интерес был довольно конкретный: есть благоприятный для ведения бизнеса регион в центральной России и есть желание руководства заниматься коммерческой недвижимостью. Если быть определенней, наш новый клиент желал создать крупный логистический комплекс класса “А” площадью от 60-70 тыс. кв.м. в центральной России.

Предпроектная подготовка

Предпроектные консультации позволили более четко определить контур и сформулировать гипотезы в отношении проекта. На этом этапе у специалистов MOST Marketing возникли опасения касаемо перспектив предлагаемой Заказчиком бизнес-модели, которые, впрочем, в полной степени подтвердились позже. С Заказчиком мы договорились о том, что в случае отрицательного заключения по предлагаемой бизнес-модели, будут рассмотрены альтернативные бизнес-модели логистических объектов.

Таким образом, совместно с Заказчиком были определены несколько укрупненных задач на трех этапах:

Перед нашей компанией стояли более прикладные с точки зрения консультантов задачи:

  • На первом этапе: определить географию проекта, провести маркетинговое исследование рынка качественной складской недвижимости, изучить спрос и предложение, конкуренцию и цены, изучить товарные потоки, провести бенчмаркинг бизнес-моделей, определить точки социально-экономической и товарной концентрации в регионе. На основе этих данных провести выбор бизнес-модели, определить площадь, набор услуг и прочие параметры.
  • Второй этап включал оценку транспортной инфраструктуры, анализ энергетической карты региона, изучение кадастровых карт и подбор подходящих участков для размещения объекта в соответствии с выбранной концепцией.
  • Третий этап включал разработку организационной модели, определение параметров технологического устройства, оценку инвестиций, оценку доходов и расходов проекта, построение финансовой модели и финансовый анализ.

Дополнительно были согласованы гарантии и условия. Через 28 дней мы планировали обосновать и выбрать наиболее перспективную бизнес-модель. Можно было переходить к работам по проекту.

Поиск концепции

К 2017 году общий объем предложения качественной складской недвижимости в России составил около 23 млн м2, из которых 58%, или 13,4 млн м2, расположены в Московском регионе, 14%, или 3,2 млн м2, – в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, а 28%, или 6,4 млн м2, – в регионах России.

При этом сегодня наблюдается активное развитие региональных складских рынков. Спрос на складские площади в регионах устойчиво растет, а так же увеличивается его доля в общем объеме рынка.

На развитие региональных рынков повлияла, в первую очередь, высокая активность ритейлеров связана с экспансией на новые рынки сбыта, которая требует оптимизации системы логистики. Крупнейшей сделки последних лет проведены в Екатеринбурге, Самаре, Кирове, Перми, Владивостоке, Новосибирске и некоторых других городах. Примеры таких сетей: “Магнит”, “Пятерочка”, “Ашан”, Spar и некоторые более мелкие игроки. При этом большинство сделок в этом сегменте осуществляется по схеме built-to-suit, когда складские объекты изначально строятся под якорного арендатора в долгосрочную аренду или в собственность.

Еще один перспективный потребительский сегмент - онлайн коммерция. В последние годы было создано несколько крупных распределительных центров e-commerce компаний в Москве и Санкт-Петербурге. Активно развиваются логистические сервисы, fulfilment компании для интернет магазинов. Сегодня объем поглощения складов онлайн коммерцией составляет около 1 млн кв. м., и 68% этих площадей расположено в Московском регионе. Перспективы роста в ближайшие несколько лет до 1,5 млн кв. м, из которых не менее половины придется на Московский регион.

Современная торговля требует быстрых поставок конечным потребителям. По этой причине большинство оптово-распределительных центров размещается вблизи к точкам концентраций потребителей - мегаполисам и крупным городам. Так крупнейшие потребители услуг логистических комплексов в центральной России выстраивают свою логистику с использованием московской инфраструктуры и ее кольцевых дорог, в том числе для перевозки грузов в другие регионы в пределах допустимого логистического плеча.

По условиям задачи, планируемый складской логистический парк должен будет располагаться на расстоянии 200-300 км. от Москвы и данный фактор является одним из определяющих.

Мы опросили сорок потенциальных клиентов из сферы оптовой торговли, сетевого ритейла, онлайн торговли и логистики, ведущих бизнес в центральной России. Подавляющее большинство оказалось не заинтересовано в создании логистического комплекса в предлагаемом районе. Для поставок в другие регионы дополнительных перевалочных или распределительных узлов не требуется, а в рассматриваемый регион продукция поставляется из подмосковных распределительных центров.

Параллельно изучался рынок качественной складской недвижимости в регионе. По итогам анализа рынка, спроса, предложения, цен и уровня конкуренции в макрорегионе, личных посещений конкурирующих объектов в регионе, опасения в отношении предлагаемой Заказчиком бизнес-модели дополнительно подтвердились. Сегмент спекулятивных складов (строительство для аренды на открытом рынке) класса “А” в регионе оказался насыщен предложением, показатель вакансии в регионе одним из самых высоких в РФ. Дальнейший рост предполагается в перспективе 2-3 лет. В этом же горизонте, при наличии соответствующего спроса, запланированы следующие очереди строительства объектов основных конкурентов: несколько крупных складов класса “А”, удобно расположенных на федеральной трассе в направлении Москвы.

Основной спрос на качественные площади в субъекте РФ удовлетворяется за счет:

  1. Предприятий – производителей продукции, преимущественно в потребительских сегментах: продукты питания, напитки, одежда и обувь.
  2. Предприятий оптовой торговли, преимущественно: фармацевтика, алкоголь, пищевые продукты, FMCG.
  3. Электронная розничная торговля
  4. Логистические компании

Ключевое влияние на спрос оказывают местные производители. Регион обладает развитым производством сразу в нескольких секторах B2B и B2C товаров: одежда, обувь, пищевые продукты, напитки и алкоголь, бытовая химия и косметика, ингредиенты бытовой химии, косметики, пищевого производства, металлоизделия, удобрения. Большинство опрошенных предприятий сообщили, что заинтересованы в создании комплекса с удобными помещениями от 300 до 1000 кв.м. под производство, склад и торговые объекты. Особое значение при этом приобретает соседство с торговыми и логистическими партнерами, возможность организации выставочных павильонов.

При этом, в противопоставление излишкам предложения крупных складов класса “А”, остается не удовлетворенным спрос на готовые качественные складские и производственные помещения малого формата. Большинство существующих предложений помещений малого формата в регионе - промышленная застройка советских времен, со случайной планировкой, низкой энергоэффективностью, отсутствием дополнительных сервисов и депрессивным видом.

Наличие внутреннего неудовлетворенного спроса со стороны производственных предприятий региона на небольшие помещения, низкий интерес к созданию распределительных центров со стороны сетевых торговых компаний, неблагоприятная ситуация в сегменте крупных складов и отсутствие предложения качественным малых помещений определили необходимость рассмотрения альтернативных бизнес-моделей. Проведенный анализ позволил предложить альтернативную концепцию: индустриально-логистический комплекс в формате малых индустриальных помещений для малых и средних производственных предприятий и их партнёров – дистрибьюторов, оптовиков и логистических компаний.

Реализация современных форматов промышленно-логистических парков с малыми универсальными помещениями для организации производств легкой промышленности, складов, офисов, торговых павильонов и шоу-румов является трендом последних лет в России. В европейских же странах на качественные индустриально-складские помещения малого формата light industrial (термин, применяемый к качественным складским и производственным универсальным помещениям малого формата с индивидуальным доступом, парковками и дополнительными сервисами) приходится более половины всего предложения. Формат ориентирован на производственный и сервисный сектор малого и среднего предпринимательства, современные производства, data-центры и сферу услуг.

Таким образом, появилась привлекательная альтернатива проекту крупного логистического комплекса.

Выбор концепции

Результаты анализа и сравнение нескольких бизнес-моделей с оценкой инвестиций и коммерческой эффективности в форме презентации были представлены Заказчику. Предложенная концепция производственно-логистического комплекса была положительно оценена Заказчиком и выбрана в качестве основной. Дальнейшая проработка проекта показала правильность выбранного решения - проект не только коммерчески более эффективен, но также соответствует региональным программам развития экономики и малого предпринимательства, что дает возможность реализации проекта на принципах государственно-частного партнерства.

На следующих этапах концепция была дополнительно обоснована в части резидентной политики, социально-экономической эффективности, взаимодействия с региональной инвестиционной инфраструктурой, был подобран подходящий участок с примыканием к федеральной трассе и разработан бизнес-план проекта. Об этих этапах подробней мы напишем в других публикациях.

Какие выводы?

Инициаторам подобных (и не только) проектов можно дать несколько рекомендаций:

  1. Всегда проверяйте собственные гипотезы
  2. Тщательно изучайте рынок, изучайте потребителей и конкурентов
  3. Будьте гибкими и рациональными
  4. Выбирайте только обоснованные решения

Подобный подход - стандартная для нашей компании практика при реализации подобных (и не только) проектов. Есть Вам необходимо разработать концепцию, проверить ее жизнеспособность, подготовить обоснованный инвестиционный проект, то мы будем рады поработать с Вами. Просто оставьте заявку на сайте.

Состав выполненных маркетинговых работ

Итоговый состав работ на этапе анализа и поиска концепции:

  1. Анализ состояния рынка складской недвижимости в России
    1. Объем рынка качественной складской недвижимости в 2017 г.
    2. Объем ввода качественных складских площадей в Московском регионе, Санкт-Петербурге и регионах РФ
    3. Структура ввода качественных складских площадей по регионам РФ
    4. Потребители на рынке качественной складской недвижимости
    5. Тренды в схемах строительства логистических комплексов
    6. Прогноз развития рынка до 2022 г.
  2. Исследование перспектив создания логистического центра в макрорегионе
    1. Транспортно-логистическая характеристика макрорегиона
      1. Основные транспортные коридоры макрорегиона
      2. Основные транспортные коридоры в субъекте РФ
      3. Товарооборот в макрорегионе
      4. Товарооборот в субъекте РФ
      5. Точки концентрации логистических потоков макрорегиона
      6. Точки концентрации логистических потоков в субъекте РФ
    2. Товарно-рыночная конъюнктура макрорегиона
      1. Производство товаров в макрорегионе
      2. Валовой сбор урожая в макрорегионе
      3. Оптовая торговля в макрорегионе
      4. Производство продукции в субъекте РФ
      5. Сельскохозяйственное производство в субъекте РФ
      6. Оптовая торговля в субъекте РФ
      7. Выводы по анализу транспортно-логистической конъюнктуры
    3. Рынок складской недвижимости и конкурентное окружение в макрорегионе
      1. Рынок складской недвижимости в Москве и регионах
      2. Конкурентное окружение в макрорегионе: склады класса «А» и «В»
      3. Конкурентное окружение в макрорегионе: оптово-распределительные центры
      4. Рынок складской недвижимости в субъекте РФ
      5. Конкурентное окружение в субъекте РФ
    4. Анализ потребителей в субъекте РФ
      1. Производственные предприятия
      2. Розничные сети
      3. Оптовики и дистрибьюторы
      4. Он-лайн торговля
      5. 3PL компании
    5. Выводы по итогам исследования
  3. Описание бизнес-модели объекта в субъекте РФ
    1. Сравнение перспективных бизнес-моделей
    2. Приоритетная бизнес-модель
  4. Подготовка выводов и заключение

Полезные статьи

08.06.2020
Поиск новых продуктов и рыночных ниш
Сделайте поиск идей и возможностей для выведения на рынок продуктов, имеющих коммерческий потенциал, постоянным и эффективным процессом.
04.06.2020
Сегментация клиентов на b2b рынках
Потребности клиентов различаются, поэтому их удовлетворение потребует различных подходов. Сегментация позволяет более эффективно удовлетворять потребности таким образом, чтобы увеличить прибыль.
Спасибо!

Ваша заявка отправлена. Наш менеджер свяжется с Вами в ближайшее время