Разработка концепции логистического парка

19.10.2018

Как все начиналось

В середине 2018 года по рекомендации от нашего давнего клиента к нам обратился руководитель подразделения одной крупной инвестиционной группы. Интерес был довольно конкретный: есть благоприятный для ведения бизнеса регион в центральной России и есть желание руководства заниматься коммерческой недвижимостью. Если быть определенней, наш новый клиент желал создать крупный логистический комплекс класса “А” площадью от 60-70 тыс. кв.м. в центральной России.

Предпроектная подготовка

Предпроектные консультации позволили более четко определить контур и сформулировать гипотезы в отношении проекта. На этом этапе у специалистов MOST Marketing возникли опасения касаемо перспектив предлагаемой Заказчиком бизнес-модели, которые, впрочем, в полной степени подтвердились позже. С Заказчиком мы договорились о том, что в случае отрицательного заключения по предлагаемой бизнес-модели, будут рассмотрены альтернативные бизнес-модели логистических объектов.

Таким образом, совместно с Заказчиком были определены несколько укрупненных задач на трех этапах:

Перед нашей компанией стояли более прикладные с точки зрения консультантов задачи:

  • На первом этапе: определить географию проекта, провести маркетинговое исследование рынка качественной складской недвижимости, изучить спрос и предложение, конкуренцию и цены, изучить товарные потоки, провести бенчмаркинг бизнес-моделей, определить точки социально-экономической и товарной концентрации в регионе. На основе этих данных провести выбор бизнес-модели, определить площадь, набор услуг и прочие параметры.
  • Второй этап включал оценку транспортной инфраструктуры, анализ энергетической карты региона, изучение кадастровых карт и подбор подходящих участков для размещения объекта в соответствии с выбранной концепцией.
  • Третий этап включал разработку организационной модели, определение параметров технологического устройства, оценку инвестиций, оценку доходов и расходов проекта, построение финансовой модели и финансовый анализ.

Дополнительно были согласованы гарантии и условия. Через 28 дней мы планировали обосновать и выбрать наиболее перспективную бизнес-модель. Можно было переходить к работам по проекту.

Поиск концепции

К 2017 году общий объем предложения качественной складской недвижимости в России составил около 23 млн м2, из которых 58%, или 13,4 млн м2, расположены в Московском регионе, 14%, или 3,2 млн м2, – в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, а 28%, или 6,4 млн м2, – в регионах России.

При этом сегодня наблюдается активное развитие региональных складских рынков. Спрос на складские площади в регионах устойчиво растет, а так же увеличивается его доля в общем объеме рынка.

На развитие региональных рынков повлияла, в первую очередь, высокая активность ритейлеров связана с экспансией на новые рынки сбыта, которая требует оптимизации системы логистики. Крупнейшей сделки последних лет проведены в Екатеринбурге, Самаре, Кирове, Перми, Владивостоке, Новосибирске и некоторых других городах. Примеры таких сетей: “Магнит”, “Пятерочка”, “Ашан”, Spar и некоторые более мелкие игроки. При этом большинство сделок в этом сегменте осуществляется по схеме built-to-suit, когда складские объекты изначально строятся под якорного арендатора в долгосрочную аренду или в собственность.

Еще один перспективный потребительский сегмент - онлайн коммерция. В последние годы было создано несколько крупных распределительных центров e-commerce компаний в Москве и Санкт-Петербурге. Активно развиваются логистические сервисы, fulfilment компании для интернет магазинов. Сегодня объем поглощения складов онлайн коммерцией составляет около 1 млн кв. м., и 68% этих площадей расположено в Московском регионе. Перспективы роста в ближайшие несколько лет до 1,5 млн кв. м, из которых не менее половины придется на Московский регион.

Современная торговля требует быстрых поставок конечным потребителям. По этой причине большинство оптово-распределительных центров размещается вблизи к точкам концентраций потребителей - мегаполисам и крупным городам. Так крупнейшие потребители услуг логистических комплексов в центральной России выстраивают свою логистику с использованием московской инфраструктуры и ее кольцевых дорог, в том числе для перевозки грузов в другие регионы в пределах допустимого логистического плеча.

По условиям задачи, планируемый складской логистический парк должен будет располагаться на расстоянии 200-300 км. от Москвы и данный фактор является одним из определяющих.

Мы опросили сорок потенциальных клиентов из сферы оптовой торговли, сетевого ритейла, онлайн торговли и логистики, ведущих бизнес в центральной России. Подавляющее большинство оказалось не заинтересовано в создании логистического комплекса в предлагаемом районе. Для поставок в другие регионы дополнительных перевалочных или распределительных узлов не требуется, а в рассматриваемый регион продукция поставляется из подмосковных распределительных центров.

Параллельно изучался рынок качественной складской недвижимости в регионе. По итогам анализа рынка, спроса, предложения, цен и уровня конкуренции в макрорегионе, личных посещений конкурирующих объектов в регионе, опасения в отношении предлагаемой Заказчиком бизнес-модели дополнительно подтвердились. Сегмент спекулятивных складов (строительство для аренды на открытом рынке) класса “А” в регионе оказался насыщен предложением, показатель вакансии в регионе одним из самых высоких в РФ. Дальнейший рост предполагается в перспективе 2-3 лет. В этом же горизонте, при наличии соответствующего спроса, запланированы следующие очереди строительства объектов основных конкурентов: несколько крупных складов класса “А”, удобно расположенных на федеральной трассе в направлении Москвы.

Основной спрос на качественные площади в субъекте РФ удовлетворяется за счет:

  1. Предприятий – производителей продукции, преимущественно в потребительских сегментах: продукты питания, напитки, одежда и обувь.
  2. Предприятий оптовой торговли, преимущественно: фармацевтика, алкоголь, пищевые продукты, FMCG.
  3. Электронная розничная торговля
  4. Логистические компании

Ключевое влияние на спрос оказывают местные производители. Регион обладает развитым производством сразу в нескольких секторах B2B и B2C товаров: одежда, обувь, пищевые продукты, напитки и алкоголь, бытовая химия и косметика, ингредиенты бытовой химии, косметики, пищевого производства, металлоизделия, удобрения. Большинство опрошенных предприятий сообщили, что заинтересованы в создании комплекса с удобными помещениями от 300 до 1000 кв.м. под производство, склад и торговые объекты. Особое значение при этом приобретает соседство с торговыми и логистическими партнерами, возможность организации выставочных павильонов.

При этом, в противопоставление излишкам предложения крупных складов класса “А”, остается не удовлетворенным спрос на готовые качественные складские и производственные помещения малого формата. Большинство существующих предложений помещений малого формата в регионе - промышленная застройка советских времен, со случайной планировкой, низкой энергоэффективностью, отсутствием дополнительных сервисов и депрессивным видом.

Наличие внутреннего неудовлетворенного спроса со стороны производственных предприятий региона на небольшие помещения, низкий интерес к созданию распределительных центров со стороны сетевых торговых компаний, неблагоприятная ситуация в сегменте крупных складов и отсутствие предложения качественным малых помещений определили необходимость рассмотрения альтернативных бизнес-моделей. Проведенный анализ позволил предложить альтернативную концепцию: индустриально-логистический комплекс в формате малых индустриальных помещений для малых и средних производственных предприятий и их партнёров – дистрибьюторов, оптовиков и логистических компаний.

Реализация современных форматов промышленно-логистических парков с малыми универсальными помещениями для организации производств легкой промышленности, складов, офисов, торговых павильонов и шоу-румов является трендом последних лет в России. В европейских же странах на качественные индустриально-складские помещения малого формата light industrial (термин, применяемый к качественным складским и производственным универсальным помещениям малого формата с индивидуальным доступом, парковками и дополнительными сервисами) приходится более половины всего предложения. Формат ориентирован на производственный и сервисный сектор малого и среднего предпринимательства, современные производства, data-центры и сферу услуг.

Таким образом, появилась привлекательная альтернатива проекту крупного логистического комплекса.

Выбор концепции

Результаты анализа и сравнение нескольких бизнес-моделей с оценкой инвестиций и коммерческой эффективности в форме презентации были представлены Заказчику. Предложенная концепция производственно-логистического комплекса была положительно оценена Заказчиком и выбрана в качестве основной. Дальнейшая проработка проекта показала правильность выбранного решения - проект не только коммерчески более эффективен, но также соответствует региональным программам развития экономики и малого предпринимательства, что дает возможность реализации проекта на принципах государственно-частного партнерства.

На следующих этапах концепция была дополнительно обоснована в части резидентной политики, социально-экономической эффективности, взаимодействия с региональной инвестиционной инфраструктурой, был подобран подходящий участок с примыканием к федеральной трассе и разработан бизнес-план проекта. Об этих этапах подробней мы напишем в других публикациях.

Какие выводы?

Инициаторам подобных (и не только) проектов можно дать несколько рекомендаций:

  1. Всегда проверяйте собственные гипотезы
  2. Тщательно изучайте рынок, изучайте потребителей и конкурентов
  3. Будьте гибкими и рациональными
  4. Выбирайте только обоснованные решения

Подобный подход - стандартная для нашей компании практика при реализации подобных (и не только) проектов. Есть Вам необходимо разработать концепцию, проверить ее жизнеспособность, подготовить обоснованный инвестиционный проект, то мы будем рады поработать с Вами. Просто оставьте заявку на сайте.

Состав выполненных маркетинговых работ

Итоговый состав работ на этапе анализа и поиска концепции:

  1. Анализ состояния рынка складской недвижимости в России
    1. Объем рынка качественной складской недвижимости в 2017 г.
    2. Объем ввода качественных складских площадей в Московском регионе, Санкт-Петербурге и регионах РФ
    3. Структура ввода качественных складских площадей по регионам РФ
    4. Потребители на рынке качественной складской недвижимости
    5. Тренды в схемах строительства логистических комплексов
    6. Прогноз развития рынка до 2022 г.
  2. Исследование перспектив создания логистического центра в макрорегионе
    1. Транспортно-логистическая характеристика макрорегиона
      1. Основные транспортные коридоры макрорегиона
      2. Основные транспортные коридоры в субъекте РФ
      3. Товарооборот в макрорегионе
      4. Товарооборот в субъекте РФ
      5. Точки концентрации логистических потоков макрорегиона
      6. Точки концентрации логистических потоков в субъекте РФ
    2. Товарно-рыночная конъюнктура макрорегиона
      1. Производство товаров в макрорегионе
      2. Валовой сбор урожая в макрорегионе
      3. Оптовая торговля в макрорегионе
      4. Производство продукции в субъекте РФ
      5. Сельскохозяйственное производство в субъекте РФ
      6. Оптовая торговля в субъекте РФ
      7. Выводы по анализу транспортно-логистической конъюнктуры
    3. Рынок складской недвижимости и конкурентное окружение в макрорегионе
      1. Рынок складской недвижимости в Москве и регионах
      2. Конкурентное окружение в макрорегионе: склады класса «А» и «В»
      3. Конкурентное окружение в макрорегионе: оптово-распределительные центры
      4. Рынок складской недвижимости в субъекте РФ
      5. Конкурентное окружение в субъекте РФ
    4. Анализ потребителей в субъекте РФ
      1. Производственные предприятия
      2. Розничные сети
      3. Оптовики и дистрибьюторы
      4. Он-лайн торговля
      5. 3PL компании
    5. Выводы по итогам исследования
  3. Описание бизнес-модели объекта в субъекте РФ
    1. Сравнение перспективных бизнес-моделей
    2. Приоритетная бизнес-модель
  4. Подготовка выводов и заключение

Полезные статьи

07.11.2018
Предпроектная подготовка
Как это делают в компании MOST Marketing при подготовке к разработке маркетинговой стратегии
08.11.2018
Тренды населения
Результаты исследования взглядов людей на собственную жизнь и возникающие вызовы
Спасибо!

Ваша заявка отправлена. Наш менеджер свяжется с Вами в ближайшее время